这几年，房子成了最容易吵起来的话题。看空的人觉得还没跌完，看多的人认为早就到了底。两边都拿得出几条理由，可谁也说服不了谁。 我们写了十年时政，很少见到哪个话题能让普通家庭纠结这么久。10月23日，人民日报海外版刊登了一篇楼市报道。 副标题点出两件事：前三季度二手房成交在涨，新房库存在降。稿件的判断很干脆，楼市正往好的方向走。 我们把文中的数字逐个核对了一遍，发现价格、成交、库存和政策这四条线，走的是同一个方向。第一个变化，一线城市的房价稳住了。 10月19日，统计局公布了9月的数据。一线城市的二手住宅环比涨了0.2%，比8月多涨0.1个百分点。 一线城市的新房环比涨0.1%，和8月持平。二手住宅这项指标从3月起就一直在涨，到9月已经涨了7个月。拆开四个城市看，情况更清楚。 9月北上广深的二手房价格全部环比上涨。上海涨了0.5%，在70城里涨得最多。北京由跌转涨，广州由平转涨。 新房方面，上海、广州、深圳分别涨了0.2%、0.2%和0.3%，北京反倒降了0.2%。上涨的城市也在变多。 9月份，70城里新房价格比上月涨的城市有17个，比8月多出2个。二手房价格上涨的城市有9个，比8月多出6个。 一两个城市小涨，可能只是偶然。一个月里多出好几个城市在涨，这个信号就比较实在了。不过话要说全。 9月70城的二手房价格环比平均还跌了0.26%，下跌的城市有59个。二线、三线城市的二手住宅环比分别降了0.2%和0.3%。 一线城市稳住了，全国离普涨还远，这一点我们心里得有数。第二个变化，二手房成了买房的主力。 住建部的数据显示，1到9月全国二手房的网签面积是61746万平方米，同比涨了10.7%，9月单月涨了11.7%。已经有20个省份的二手住宅网签量超过了新房。 今年上半年，新房和二手房的成交总量里，二手房占了50.4%。这个数字分量不轻。1998年住房制度改革以后，城里人买房基本盯着新房。 开发商建房，老百姓买房，这套模式走了二十多年。现在二手房占了一半以上，楼市已经进入存量时代。最近公布的“银十”数据也能对上。 中指研究院监测了18个重点城市。1到10月，这些城市的二手住宅成交了123万套，同比涨7.3%。 10月单月，18城二手房成交同比涨了17.5%。上海10月成交二手房2.5万套，同比涨了34.7%。北京的数据要多看一眼。 10月北京二手住宅网签13081套，环比少了17%，同比还是涨了8.2%。环比下滑有它的原因。 10月有8天国庆假期，假期里的成交要拖到节后才网签，9月的基数也偏高。前10个月，北京二手住宅累计网签150344套，比去年同期多了5.4%。 第三个变化，库存在往下走。9月末，全国新房的待售面积比去年同期少了1.5%，同比增速已经连降7个月。 待售不满3年的新房库存降了5%，从去年12月末开始一路下行，降幅还在变大。这个趋势早有苗头。 2025年10月末，全国商品房待售面积是75606万平方米，当时已经连着减少了8个月。到了今年3月末，商品房待售面积此前同比连增了52个月，这时第一次转为下降。 库存消化得动，开发商就不必一味降价回款，房价才有了站稳的基础。开发商也在主动收手。 普睿地产研究的数据显示，10月全国重点50城的新建住宅新增供应只有598万平方米，同比少了27.8%。新房供应收紧，存量房慢慢被买走，供求关系才会一点点扭转过来。 第四个变化，买房的规矩改了。8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发文推进现房销售。 新出让土地上的住宅项目，优先按现房来卖。同一天，央行和金融监管总局把个人房贷的最长期限从30年延长到了40年。 对买房人来说，最实在的一条藏在信贷规则里。按预售方式卖的新房，要等项目通过竣工备案，银行才放个人房贷。 房子没建好，银行就不放款，买房人也不用提前背月供。1994年出台的城市房地产管理法给商品房预售留了口子。 预售制在内地走了三十来年，这次从制度上补上了交付风险这块短板。另一项是房贷贴息。 9月29日，财政部、央行、金融监管总局联合发了通知。从10月1日起，居民购房贷款可以享受贴息，政策暂定执行1年。 中央财政给商业性个人住房贷款贴息，这还是第一次。享受贴息的条件要看清楚。必须是用新发放的商贷买首套房，置换存量贷款不算。 房子面积不能超过120平方米，总价不能超过150万元。贴息按贷款本金每年贴1个百分点，最多贴5年，每户最多按100万元贷款来算。 新房、二手房都可以享受。据测算，一笔100万元的长期商贷，最多能少付近5万元利息。这项政策主要照顾谁，我们也得说清楚。 业内分析认为，三四线城市、县城和卫星城受益最多。北上广深主流房子的总价远超150万元，几乎沾不上光。 贴息帮的主要是二线以下城市的刚需家庭，也能帮这些地方消化库存。新房市场的分化也很明显。 10月一线城市新房成交